Этапы реализации проекта строительства

Этапы реализации проекта строительства

При разработке проектной документации жилых комплексов (кварталов, микрорайонов) заказчики и проектировщики в большинстве случаев сталкиваются с вопросами выделения этапов строительства для обеспечения поэтапного ввода в эксплуатацию.

Особенно остро этот вопрос стоит для инвесторов, когда строительство и ввод первых этапов обеспечивает финансирование строительства последующих этапов строительства.

В соответствии с градостроительным кодексом РФ (статья 48, п.12.1.), подготовка проектной документации по инициативе застройщика или технического заказчика может осуществляться применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Проектная документация в отношении отдельного этапа строительства разрабатывается в объеме, необходимом для осуществления этого этапа строительства. Указанная документация должна отвечать требованиям к составу и содержанию разделов проектной документации для объектов капитального строительства, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87.

Под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.

В современных условиях у инвесторов зачастую возникает необходимость выделения этапов строительства в одном проекте для обеспечения возможности поэтапного ввода в эксплуатацию.

В этом случае при разработке проектной документации необходимо корректно сформировать задание на проектирование и обеспечить выделение этапов строительства во всех разделах проектной документации. Особое внимание необходимо уделить вопросам планировочной организации земельного участка, сетям инженерно-технического обеспечения, инженерным системам, мероприятия по обеспечению пожарной безопасности.

Предварительное рассмотрение указанных разделов проектной документации жилых комплексов (кварталов, микрорайонов) в рамках оказания Мосгосэкспертизой консультационных услуг позволит сократить время проведения экспертизы и избежать дополнительных затрат на корректировку разработанной проектной документации.

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Инвестиции в строительстве

Инвестиционно-строительный проект – это обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков реализации капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством.

В контексте менеджмента различают термин «проект» в значении «некоторой задачи с исходными данными и требуемым результатом, от которого будут зависеть способы ее решения» и специфическое для строительной отрасли понятие «проект» в значении «проектной документации».

Инвестиционно-строительный проект представляет собой систему сформированных целей, которые создаются для физических объектов (например, недвижимости), различных технологических процессов и организационной документации для них.

К доинвестиционному этапу проекта относятся следующие мероприятия:

  • маркетинговые исследования;
  • разработка концептуальной составляющей;
  • приобретение прав на территории размещения объекта;
  • выбор подрядных организаций;
  • выбор ответственного за реализацию строительного проекта (заказчика).

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

Сущность инвестиционно-строительного проекта

Финансовый ресурс, который вкладывается в строительный объект, называют реальной инвестицией в форме капительных вложений. Именно они чаще всего оформляются как инвестиционный проект.

Согласно Федеральному закону №39-ФЗ инвестиционный проект может трактоваться как свод документов, содержащих два крупных блока:

документальное обоснование экономической целесообразности, объемов и сроков строительства;

бизнес-план (описание практических действий);

На практике же инвестиционный проект не сводится к пакету документов, а понимается в более широком смысле. Инвестиционный проект – это последовательность действий, направленных на обоснование объемов и порядка вложений средств.

Итак, инвестиционный проект в строительстве – это в первую очередь совокупность сформулированных целей, которые могут создаваться как для физического объекта, так и для технологического процесса или финансового ресурса.

Что касается управленческих решений, касающихся целесообразности той или иной инвестиции, то подобные указания относятся к решениям стратегического характера. Они требуют серьёзного аналитического обоснования, и этому есть ряд причин. Во-первых, любая строительная инвестиция предполагает концентрацию крупного объема финансовых средств. Во-вторых, чаще всего такая инвестиция не даст сиюминутной прибыли, вследствие чего возникает эффект иммобилизации собственного капитала. В-третьих, в большинстве случаев инвестиционный строительный проект создается с привлечением заемных средств.

Читайте также:  Датчик переменного тока своими руками

Задай вопрос специалистам и получи
ответ уже через 15 минут!

Для прединвестиционного этапа характерно несколько параллельных видов деятельности, частично распространяющихся и на последующий инвестиционный период. Получается, что как только исследования инвестиционных возможностей определяют жизнеспособность проекта, стартует этап содействия инвестициям. Однако, здесь основные усилия приходятся за заключительный этап (окончательную оценку проекта). С тем, чтобы уменьшить нерациональное распределение средств, необходимо как можно более ясно представлять последовательность разработки инвестиционного проекта, начиная от концептуальной стадии и заканчивая эксплуатацией объекта.

Прединвестиционная фаза может включать в себя следующие этапы:

  • оценка инвестиционного климата и рациональности вложений;
  • анализ альтернативных вариантов и предварительный выбор проекта (концептуальной его стадии);
  • решение об инвестировании.

Стадия строительства включает в себя работы нулевого цикла (подготовка участка и земляные работы), работы по монтажу конструкций и прочие виды строительных работ. Набор и обучение персонала может играть решающую роль в эффективности того или иного предприятия. Следует отметить также важность своевременного начала маркетинговой деятельности для подготовки новой продукции и обеспечения поставок.

Сдача объекта в эксплуатацию и запуск предприятия – один из самых коротких, но при этом технически важных периодов реализации проекта. Этот этап связывает предыдущую фазу строительства с последующим производственным или эксплуатационным этапом. Как правило, успехи, достигнутые в этот период, являются показателем эффективности планирования и реализации проекта, что предвещает его будущую действенность.

Проблемы на этапе эксплуатации следует рассматривать как с краткосрочной, так и с долгосрочной точки зрения. Краткосрочные позиции касаются начала производственной деятельности. В этот период могут возникать определенные проблемы с применением технологий, оборудования или недостаточной производительностью из-за недостатка квалифицированных кадров. Большая часть вышеизложенных проблем берет начало в фазе реализации проекта. Долгосрочный же подход заключается в рассмотрении выбранной стратегии развития. Он предполагает анализ совокупных издержек на производство и маркетинг. Все эти факторы неразрывно связаны с прогнозом, сделанным еще на этапе концептуального проектирования в прединвестиционной фазе. Если стратегические особенности и перспективные оценки окажутся ошибочными, процесс внесения каких-либо корректировок будет не только затруднительным, но и весьма дорогостоящим. В этой связи на оценку успеха любого инвестиционно-строительного проекта выделяются большие средства.

Так и не нашли ответ
на свой вопрос?

Просто напиши с чем тебе
нужна помощь

Строительный портал о технологиях строительства, ремонте и эксплуатации

Стадии и этапы проектирования объектов строительства

Для проектирования строительных объектов разного уровня сложности, понадобится разработка и последующее утверждение необходимой проектной документации. Схема разработки проекта и составляет последовательность проектных работ, что позволит достичь наиболее оптимальных и эффективных решений. Точное число основных этапов проектирования будет зависеть от сложности предстоящих работ и этажности самого здания. Окончательное количество этапов предварительно оговаривается между клиентом и проектировщиком. С учетом основных мер, проект может состоять всего из нескольких этапов, при этом учитывается полное отсутствие каких-либо сложных элементов.

Эти же правила применимы к проектам массового и повторного использования, как и к проектам второго и первого уровня сложности. Для проектов третьего уровня сложности понадобится не менее двух этапов. При проектировании строений пятого и четвертого уровня сложности, подразумевающих использование различных архитектурных изысканий, такие как экологичность, эстетичность, которые подразумевают подготовку и утверждение различных нормативов, присущих сфере инженерного обеспечения. При использовании новейших технологий или строительных материалов, минимальное количество этапов увеличивается до трех.

Содержание

Основные этапы и порядок проведения проектных работ

В зависимости от назначения объекта строительства используются разные технологии проектирования, равно как последовательность выполнения работ, которые во многих случаях одни и те же. В основном проектирование будет состоять из таких этапов:

  • подготовка рабочей документации;
  • проведение необходимых экспертиз;
  • разработка проектной документации, которая подлежит утверждению;
  • различные инженерные изыскания;
  • сбор первоначальной документации.
Читайте также:  Размеры детской игровой кухни

Разрешительная и исходная документация

Первоначальный сбор всей необходимой документации производится еще на первых этапах проектирования. Этот тип работ можно назвать полностью независимым, поэтому для них нанимается отдельная бригада. По сути, представляет собой целый комплекс материалов, которые будут являться основными характеристиками будущего здания или сооружения и площадку, используемую под строительство. Вся необходимая документация утверждается у органов местного самоуправления, отвечающие за различные инженерные устройства. Все это делается только после того, как производится утверждение (выдается право собственности на какой-либо участок) выбранной земли.

Разрешительная и исходная документация состоит из:

  • разрешения, которое предоставляется местной администрацией;
  • документа на право собственности на земельный участок, который будет использоваться под строительство;
  • технических условий на устанавливаемые инженерные сооружения строящегося объекта. Это очистные сооружения, дождевые стоки, электроснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и развязка к ближайшей дороге. Телекоммуникации, интернет и телефония устанавливаются в последнюю очередь;
  • градостроительной документации, которая дает разрешение на строительство;
  • всех необходимых заключений от соответствующих местных органов и служб. Это разрешение от МЧС, заключение охраны окружающей среды и природных ресурсов, пожарной службы и эпидемиологической службы.

Это лишь приблизительный перечень и в случае, если специфика здания весьма обширна, этот список увеличится в несколько раз. Если речь идет о строительстве в особо охраняемых зонах, понадобится предусмотренное законодательством разрешение у соответствующих органов и государственных служб. Подобных нюансов может быть множество, поэтому для каждого конкретного случая составляется свой перечень и документация.

Основные этапы строительства

Предпроектные предложения

На этой стадии рассматривается и прорабатывается эскизный проект, который включает в себя многие основные параметры возводимого сооружения. Первоначальная разработка также нуждается в одобрении, так как будет состоять из всех необходимых разделов проектирования. Также прорабатывается дизайн-проект, который включает в себя разработку будущего интерьера и экстерьера, основываясь исключительно на функциональности и единого стилевого направления. Это необходимо для определения основных требований, которые будут применимы к функциональным, экологическим, художественным, архитектурным и градостроительным решениям.

Также возможно включение на этой стадии таких аспектов, как разработка различных технических и инженерных объектов, расчеты относительно предварительной сметы и эффективность использования имеющихся инвестиций. Подобные ЭП разрабатываются на основе исходных данных. В первую очередь следует руководствоваться действующими нормативными документами. После прохождения всех этапов согласования и одобрения проектной работы, происходит его окончательное утверждение, после чего можно смело приступать к одной из следующих стадий.

ТЭР и ТЭО

Технико-экономическое обоснование используется при строительстве производственных сооружений, к которым применимо более детальное обоснование решений. Здесь же принимается решение касательно обоснованности принятых решений. Технико-экономический расчет используется при строительстве обычных зданий и сооружений производственного характера.

Утверждаемый проект

К главным стадиям любого проектирования следует отнести основной проект, который составляется как при проведении реконструкционных, так и строительных работ. Он обязателен к утверждению. При его разработке следует руководствоваться исключительно общепринятыми стандартами, правилами и государственными нормами. В качестве утверждения используется соответствующая запись ответственного лица, который отвечает за этот проект (руководитель, архитектор, инженер). Проект необходимо детально рассматривать для точного определения сметы, используемые инженерные, технологические, технические, экологические, художественные, архитектурные и градостроительные решения.

Экономические и технические показатели будут играть основную роль на первых этапах проектирования, так как они будут основываться исключительно на исходных данных и одобрении соответствующих инстанций. К следующей стадии проектирования можно приступать только после утверждения предыдущего пункта и его полного согласования. В зависимости от целевого назначения и сложности предстоящих работ, некоторые разделы могут дополняться со стороны заказчика.

Что в него входит:

  • расчетное обоснование;
  • пояснительные записки;
  • концептуальные решения.

Рабочий проект

Этот тип документации разрабатывается только для утверждения отдельной категории лиц, отвечающих за проведение монтажных и строительных работ, несущих ответственность за экономические и технические показатели, смету, разработку и использование инженерных концепций. Так же речь идет и об используемых технологических, технических, экологических, художественных, архитектурных и градостроительных работ и решений. Используется для разработки несложных проектов, а также тех, которые проектируются для массового использования (типовые). Этот проект является обобщающим и включает в себя как рабочие чертежи, так и подписанное согласование. Согласительная часть нуждается в согласовании, утверждении и проведении ряда экспертиз. В то время, как рабочие чертежи разрабатываются исключительно для строительства самого сооружения. В утвердительную часть должна входить пояснительная записка, смета и чертежи. Оценка воздействия на окружающую среду включается в пояснительную записку.

Читайте также:  Цоколь из плоского шифера

Рабочая документация

Эта стадия необходима для проведения дальнейших строительных работ, которые будут выполняться на основании ранее утвержденной стадии. Исключения довольно редкие, но они бывают. Состоит из рабочих чертежей. Используемые чертежи должны быть максимально детализированы и доведены до необходимых объемов. Для разработки заказчик может нанять отдельную команду подрядчиков, которые будут отвечать исключительно за чертежи. Таким образом, они получат право на определенного рода деятельность и работу согласно письменному разрешению на выполнения определенных видов работ согласно утвержденных ранее чертежей. Авторские права здесь четко соблюдаются, своевременно утверждаются и прописываются в соответствующей документации.

Дополнительные разработки понадобятся в случае возведения сложных объектов и все эти шаги должны предусматриваться соответствующими нормативными документами и уточняющими материалами, которые прикладываются к уже имеющемуся проекту. Их необходимость определяет заказчик. Если речь идет о производственных объектах, то также следует прикладывать сведения, касательно потребляемых энергоресурсах и используемых для них площадках.

Что в них входит:

  • сметная документация;
  • спецификация материалов, изделий и оборудования;
  • рабочие чертежи.

Какие требования применимы к площадке, отведенной под строительство

  1. Вблизи строительной площадки должны быть расположены источники водоснабжения. При условии строительства предприятия с водной поставкой, его акватория должны быть оптимальной протяжности и емкости не только для выгрузки, но и для сортировки используемого сырья.
  2. Выбранная площадка не должна граничить с местом, где производится или будет производиться добыча полезных ископаемых. Также этот принцип применяется к зонам обрушения в связи с подземной выработкой и участкам, где возможны оползни.
  3. Свойство и состояние почвы на площадке должны позволять определенную строительную нагрузку. Этот показатель учитывается при обустройстве фундамента, где подразумевается использование такого показателя, как инерционная нагрузка (использование вибростанков, молотов, лесопилок).
  4. Рельеф должен быть максимально удобным, как и прилегающая к нему территория. Это позволит сократить объем земляных работ и планировка будет минимальной. Выбранный под строительство участок не должен быть затоплен паводками. При этом уровень грунтовых вод должен быть низким.
  5. Конфигурации и габариты строительной площадки должны обеспечивать оптимальное расположение здания, исходя из утвержденного производственного процесса. При этом учитываются все требования и нормы касательно возможного расширения и последующей эксплуатации сооружения.

Расчеты

Все необходимые расчеты и материалы, которые планируется использовать на строительной площадке, заказчик будет представлять тем организациям, которые этим заинтересовались. Подобные решения прорабатываются на основании полученных заключений, таких как:

  • мероприятия, направленные на охрану окружающей среды (подключается генеральный проектировщик, который проводит согласование с соответствующими инстанциями);
  • об участке, где будет производиться подключение к общим системам и коммуникациям таких устройств, как сточные каналы, связь, интернет, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и других коммуникаций;
  • первоначальные габариты строительной площадки;
  • возможность использования, в первую очередь, местных материальных и трудовых ресурсов (возможно кооперирование).

При выборе площадки под строительство следует создать специальную комиссию, в состав которой войдет генеральный проектировщик, заказчик, органы местного надзора, представители местной администрации и изыскательные организации. После согласования комиссия составляет акт касательно выбранной площадки для строительства. Этот документ является письменным согласованием намечаемых условий и решений. Для того, чтобы органы местного самоуправления выдали под строительство объекта земельный участок, необходимо соответствующее постановление руководящего органа страны.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector